спецпредложения
Справочник покупателя недвижимости во Франции
Краткий справочник по покупке недвижимости во Франции составлен для того, чтобы дать общий пошаговый обзор приобретения недвижимости во Франции.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, Будем рады ответить на них! ONLINE-консультаци по недвижимости во Франции или по телефону в Москве (495) 744-64-48
Как купить недвижимость во Франции?
Процесс покупки недвижимости во Франции очень четко регламентирован и открытый. Ежегодно тысячи иностранных граждан покупают недвижимость во Франции без каких-либо проблем или осложнений. Тем не менее, как при покупке любой недвижимости в любой стране могут возникать проблемы, но стоит отметить, что при покупке недвижимости во Франции, большинство из них возникает оттого, что покупатели недостаточно осведомлены о том, как устроен процесс покупки, особенно, если они не говорят по-французски. Этот справочник покупателя и наш сайт обязательно помогут вам получить консультацию по любым вопросам, связанным с покупкой недвижимости во Франции.
Основной момент, который стоит иметь в виду - то, что сделка заключается намного раньше, чем у нас в стране. Поэтому, если вы достаточно увидели объектов в вашу поездку и смогли определиться, то вы можете «забронировать» выбранную недвижимость и вернуться домой, зная, что никто другой кроме вас не сможет ее купить - принятие продавцом более выгодного предложения после уже заключенного соглашения о продаже является практически невозможным во Франции.
Цены на недвижимость во Франции
Цены, указываемые агентством недвижимости, обязательно должны включать комиссию агентства (от 4 до 10%). Зачастую, в этот процент не включена комиссия Нотариусу, поэтому, когда вы уточняете цену, то обязательно уточняйте, что включает в себя цена (уточните, нет ли каких-то дополнительных наценок). Не забудьте добавить 19,6% НДС (VAT) и суммы на все дополнительные сборы.
Экспертиза и оценка
Во Франции, как правило, не осуществляется экспертиза недвижимости, потому как эксперты по недвижимости работают не так, как, например, в России. Если вас беспокоят какие-то аспекты архитектуры или конструкции покупаемой недвижимости, или вопросы ремонта, вы всегда можете обратиться к русскоязычным коллегам-экспертам по недвижимости во Франции. Или вы можете организовать поездку на объект с одним из местных строителей для консультации и оценки затрат. Если вы твердо намерены сделать это, то лучше провести экспертизу до того, как вы что-либо подпишете, особенно если вы планируете грандиозный ремонт. Если Вам необходима экспертиза, но нет возможности ее проведения до подписания, вы должны попросить нотариуса включить в договор условие о том, что ваша покупка будет совершена в случае удовлетворительной экспертизы.
Другие важные вопросы
Перед тем, как подписывать что-либо, просмотрите планы недвижимости и земель (попросите кадастровые планы у агентства или мэрии), чтобы проверить, нет ли планов постройки дополнительных зданий, офисов или иных построек вблизи вашей недвижимости.
Нотариус
В тот момент, как вы определитесь с объектом и согласитесь с ценой, процесс оформления контракта возьмет на себе нотариус, так как он является единственным лицом уполномоченным совершать ведение сделок по недвижимости во Франции.
Существует два основных документа, которые Вам нужно будет подписать при покупке Недвижимости во Франции: Compromis de Vente (предварительный контракт) и Acte de Vente (финальный договор)
Нотариус взимает плату, обычно от 2 до 8 процентов от цены-нетто (чем ниже стоимость недвижимости, тем выше процент). Обычно этот процент включается в цену объекта, однако, удостоверьтесь в этом.
По закону Нотариус должен быть беспристрастным, так как он работает как для покупателя, так и для продавца. Это может показаться странным для граждан России, но подавляющее большинство сделок совершается одним нотариусом.
Перевод
Многие Нотариусы говорят немного по-английски, но, тем не менее, все документы по сделке на французском языке и содержат много незнакомых французских юридических терминов. Во Франции много официально зарегистрированных переводчиков, уполномоченных переводить юридические документы.
Подписание контракта
Compromis de Vente (первый контракт)
В Compromis de Vente, Вы будете подписывать определенные основные условия соглашения между покупателем и продавцом. Заметим, что в момент подписания Compromis de Vente вносится депозит 10%, его нужно перевести на специальный счет Нотариуса в отведенный для этого период - 7 дней. Задаток может быть возвращен и контракт аннулирован, если покупатель откажется от покупки недвижимости в указанный срок - 7 дней. Предварительный договор является юридически обязательным, а потому, после этого срока «выйти» из договора становится возможным только в случае явного невыполнения одно из условий соглашения. То есть если вы отказываетесь после этого от покупки без отраженных в документе причин, вы потеряете сумму депозита (см. ниже о суспенсивном условии).
В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. Именно на этом шаге выбранный объект будет закреплен за вами, то есть его больше никто не сможет купить. В Compromis указывается дата когда ожидается подписание финального договора: она не является юридически жесткой, но как правило соблюдается обеими сторонами.
Для составления Compromis de Vente вы должны предоставить нотариусу паспорт, свидетельство о браке (если есть), свидетельство о разводе (если есть), в случае, если вы пользуетесь ипотекой, необходимо предоставить все документы по кредиту.
Отлагательное, суспенсивное условие
«Суспенсивные условия» позволят вам уйти от покупки при определенных обстоятельствах, поэтому важно уделить этой части соглашения внимание, прежде чем подписать. Вы можете добавлять любые оговорки при условии, конечно, что продавец готов согласиться с ними. В случае покупки по ипотечному кредиту Нотариус автоматически включит этот факт в качестве условия в договоре - это означает, если вам будет отказано в ипотеке, вы не обязаны продолжать сделку. Многих проблем и споров можно было бы избежать, если бы покупатели более внимательно относились к данному пункту, чтобы защитить себя на данном этапе. Проконсультируйтесь про эти положения, что желательно обговорить, очень тщательно с вашим агентством.
Технически-диагностические документы
Описание состояния электропроводки, асбеста, газа и прочего технического состояния объединено в едином документе Dossier de Diagnostic Technique или "DDT. Этот документ является обязательным по закону и прилагается к предварительному договору. В этот документ так же входит отчет о термитах, а также, в случае наличия бассейна, характеристики по его безопасности.
Период между предварительным и финальным договором
После подписания Compromis de Vente следует период от одного до трех месяцев, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. Важно отметить, что в этот период будут изучаться только ваша будущая недвижимость и земля, поэтому чтобы убедиться, что ваш новый сосед не собирается строить огромный дом по границе вашего участка, посетите местную мэрию и попросить, "plan communale" (все планируемые изменения), или попросите агентство помочь получить эту информацию.
В этот же период вы должны перевести на счет нотариуса полную сумму с учетом депозита.
Налоговые и юридические вопросы
Помимо сделки по покупке проконсультируйтесь по поводу ситуации с точки зрения наследственного права, вопросов проживания, налогов и других юридических и налоговых вопросов со специалистом по французкому праву в сфере недвижимости.
Подписание финального договора Acte de Vente
В какой-то момент ваш агент или нотариус пригласит вас на подписание финального договора. Очень важно, чтобы вы смогли это сделать лично, или, в случае невозможности, вы можете написать доверенность. Обязательно организуйте просмотр вашего объекта в момент подписания сделки. Финальный контракт содержит слова «продано как оно было на дату подписания», поэтому надо быть уверенным в том, что недвижимость ровно в том состоянии, как вы ожидаете, а не без полов, стен или без окон.
Заблаговременно переведите весь остаток суммы, так как недвижимость не станет вашей до тех пор, пока не будет произведена полная оплата на счет нотариуса.
После подписания финального договора, нотариус регистрирует вас, как нового собственника в течение нескольких дней.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, Будем рады ответить на них! ONLINE-консультаци по недвижимости во Франции или по телефону в Москве (495) 744-64-48
Будем рады ответить на любые ваши вопросы!
ONLINE-консультации по Недвижимости во Франции и телефон в Москве (495) 744-65-48
© 2003-2009 S.IM ESTATE CONSULTING.
